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房屋稅制改革牽連經濟、政治敏感神經，政府推動有苦衷；但若將抑制房價往後排，那麼租屋市場的管制就顯得急迫。（圖片來源／信傳媒編輯部）

2015年總統蔡英文提出「安居三策」時，是在長期關注居住正義的現任內政部次長花敬群協助下，所研擬出的政策；雖然現在的花敬群已「走鐘」，論述與建商、地主趨近，「安居三策」預計無法兌現，但該政見依舊備受肯定，房市專家Sway更直呼，要落實居住正義，蔡政府不用新東西，就兌現當初開的政治支票就好了。

社會住宅怎麼避免政黨輪替就開倒車？

目前蔡政府的策略，就是把所有推動居住正義的能量壓在社會住宅上，也是最簡單推行的項目，OURs都市改革組織的秘書長彭揚凱表示，台灣過去沒有推動社會住宅的決心，進度嚴重落後國際社會，即便蔡英文達到8年20萬戶，在只佔住宅總量的5%，在國際上是低標，彭揚凱呼籲，蔡英文一定要兌現承諾，但同時也該讓社宅政策穩定發展。

居住正義政策的延續相當關鍵，如何讓社宅不因政黨輪替而擱置甚至走回頭路，要的就是穩健發展，彭揚凱認為，台灣「居住權」的觀念不夠，應該透過教育推廣，因為現在教材中幾乎沒提到居住權，這點是長期規劃。

社宅方面，短期能做的就是「候補制」，彭揚凱表示，現在的抽籤制根本是「全球獨有」，且無助於將社宅推上穩定的路，因此他建議，依照弱勢族群的需求設置一份「候補名單」（waiting list），「蔡英文說要興建12萬戶社會住宅，那就把這12萬人排出來」，不只給政府更多壓力，更能擔保需要者優先入住。

除此之外，社宅面臨歧視問題，經常遭貼上「貧民窟」、「問題社區」等標籤，當排出候補名單後，政府就能藉由說明會，讓即將入住社宅者與周圍居民有溝通機會；否則現在的說明會上，都只有附近住民出席，且會中經常滿滿是對社宅居民的歧視。

用「大赦」和「減稅」讓地下房東納入管制

除了社會住宅，彭揚凱認為，最具急迫性就是租屋市場的管理，尤其「地下化」的問題一定要優先改善。他以日本東京、韓國首爾等城市做為參考，即便這些大城市，當地也是有約5成的租屋族，他強調，租屋可以成為人民居住的一項選擇，前提是市場要穩健，台灣往往因為市場不夠完善，住一住就「非自願」被驅離，導致民眾的最後手段永遠是買房。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡提出2大處理房東逃漏稅的方法：大赦和減稅，首先，就是不跟房東計較先前欠的租賃稅，只要現在願意登記，便給予「大赦」；再來就是「減稅」，呂秉怡提議，讓房東繳的稅比照一般自用住宅的房屋稅，雖然政府經常以收不到錢來反對此方案，但呂強調，現在約9成房東逃漏稅，政府本來就收不到錢了，若此方案可以讓6-7成以上的房東進入體制，也算是划算。

呂秉怡認為，可以房東1年的時間完成登記，逾時就要接受重罰，且棒子要夠硬才會有成效；同時，政府必須建立吹哨體制，讓房客可以檢舉違法房東，他強調租賃條例應該把「消費者保護」的精神納入，當然也要保證房東遇到奧客的救濟辦法，讓房東都有申訴的權利。

可接受稅改「往後排」，實價登錄2.0必須通過

把租屋市場健全化的順位往前，主要是因租屋若能作為買房的替代選擇，那麼租屋市場的完善也會間接制衡高漲的房價。彭揚凱表示，稅制改革會牽扯到房價，這牽涉的面向更廣，不只有經濟面的考量，更是有政治因素；畢竟，藍綠政客與建商都有密切關係，他能理解觸碰房價會牽連到政治敏感神經，願意將稅制改革「往後排」。

但是，先不碰房價不代表在房市產業上不用作為，老話一句，實價登錄2.0必須要通過，該政策僅要求資訊公開透明，不會直接影響房價，想不到連這種基本法案都無法通過。日前行政院長蘇貞昌在立法院備詢時，答應時代力量立委邱顯智，將實價登錄2.0作為優先法案，會在近3個月將修法草案送往國會，這次能否闖關成功，各界都在關注。

房市面臨泡沫化危機，應借鏡日本、美國

雖說房屋稅制改革相對不急，但台灣房市面臨「泡沫化」危機，若參考日本的前例，房產學者章定煊在臉書表示，日本90年代時，因為沒有及時推出稅制改革（1990年才修正稅制），導致92年房市破沫崩潰；然而，也因為當初日本政府的修正，後來成功避免熱錢流入房地產。目前專家都難以說準台灣房地產何時會泡沫化，形同一顆不定時炸彈，不知何時會爆炸。

章定煊指出，日本新稅制的設計非常縝密，在買入、出售房屋，該房是自用還是出租上，都有不同的稅制規定，不只成功抑制炒房，還能夠防止房東將稅賦轉嫁給房客身上，避免發生如同美國，即便持有稅高，仍因房東轉嫁給房客身上，導致房地產照樣飆漲。換句話說，規劃出完整的房屋稅制，必須是政府勢必要面對的政策，不會是單純靠「持有稅」等單一機制就能遏制房價的不合理上漲。

最後，針對「振興房市」的規劃，Sway表示，要製造房市產業一年10兆不應是靠炒房、炒地，其實只要照規劃興建社會住宅，一年10兆根本不是問題。「最重要的還是政府決心」，Sway認為，若有心推動，8年蓋12萬社會住宅一點也不難，根本不需要額外多做什麼振興措施，就落實政見即可。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

從最近的房產市況變化可發現，現在是價格漲勢非常明顯，但交易最多只算平盤的狀態；量縮，價卻仍能飆漲，住展房屋網企研室認為，唯一合理解釋就是投資客進場追(高)價，而且大部分還是搶買高財務槓桿、高風險，以小搏大的預售屋。這也難怪，預售市場端業者各個笑開懷，但房仲業者卻呼籲大家要居高思危。



所以，雖然央行副總裁陳南光稍早近乎公開提出房市(價)過熱的警語，但央行內部無意外也有不同意見；如身兼央行理事的合庫董座雷仲達就不只一次強調，目前房市總成交量其實沒有大量提升、回到過去多頭水準，因此其實還算健康。



現在市場到底是否過熱？或許這樣說比較貼近事實：價(漲)已達(央行的)標，但(成交)量的部分則遠遠不及上一波信用管制時的水準。基於這樣的前提，加上央行內部看法分歧。所以就算真要出手，也不會那麼快。



尤其最近又有行庫高層跳出來說，增(徵)空屋稅會比管制貸款更有效(抑制房價漲勢)；雖然這有點像是在推卸責任，但換個角度也是事實。畢竟過去以來房價易漲難跌，很大原因的確在於現行不動產相關稅制，扣除還年輕的房地合一稅外，都仍有利於炒房及囤房者；就算房地合一稅，也只針對短線成屋操作，對資金雄厚的囤房族，專買預售屋紅單、炒短線的投機客來說，根本不痛不癢或事不關己。



總之，目前種種跡象都顯示，短期內(央行)不大可能重推信用管制之類的調控政策，也難怪多數業者依然老神在在，繼續高唱未來房價還是只漲不跌，現在進場是相對低點，要盡快把握目前史上最低(房貸)利率的老調。



但未來市場價量，真的就這樣乖乖遵循過去的歷史法則，房價曲線繼續頭也不回往上嗎？住展房屋網企研室認為，如放任不動產整體稅制維持現狀，不無可能。但目前市場主客觀條件，也都是過去不曾有過的，這除了業者最愛的史上最低利率外，還包含新冠肺炎疫情肆虐，美中政經衝突，國內人口結構丕變、提前加速老化等等。因此後市發展究竟會往哪走？說實話，沒人說得準。



不過對剛性需求者來說，有一個原則確是萬年不變。對於多數自用購屋者來說，房屋是民生消費財，所以該關心的不是未來價格漲跌，不是保值性或能否增值，而是實用價值；這包含是否符合自身或家人需求，周邊機能是否足夠，當然最重要的是，當下自己的經濟能力能否負擔，又不會影響最基本的生活品質。

中央銀行副總裁陳南光於《銀行家》撰文表示，央行應在「房價大幅上漲預期形成之前」，及早部署總體審慎政策，以防範金融循環的中期風險；他還認為，應該留意資產價格暴漲形成資產價格泡沫，以及泡沫化後暴跌所引發的金融危機。住展房屋網企研室認為，央行副總裁的看法，某一個程度無法代表央行的立場，因為央行若要進行房市調控，需經過理、監事集體決議。然而，從陳南光的撰文來看，或許已透露出央行內部成員對於「該不該打房」一事意見分歧。



住展房屋網企研室指出，自前央行總裁彭淮南以來，我國央行作出的諸多政策或房市調控，都採取「溫和」路線。最具代表性的，就是升、降息變動大多只有半碼，因此彭淮南又被戲稱為「彭半碼」。



另一個例子，則是針對房地產調控所祭出的「選擇性信用管制措施」。選擇性信用管制措施僅針對特定區域購屋貸款制定成數上限，雖然外界視此為「打房措施」，但彭淮南多次強調「並非打房」。



如果我們攤開過去以來央行的打房措施，「選擇性信用管制措施」或真是彭淮南所說的並非打房，因為早年央行打房手段非常凌厲，甚至還數次祭出「限貸令」，更曾禁止「空地貸款」。相比之下，「選擇性信用管制措施」真的小巫見大巫，對市場影響有限。



住展房屋網企研室推測，央行之所以走上溫和路線，可能是為了「經濟穩定」，所以近十幾年來，始終未對房地產痛下殺手。現任央行行長楊金龍也步上這個溫和路線，他曾說：「調降利率不會使房價上漲」，今年又說「現在房價不算非常高」。種種跡象顯示，央行總裁的看法與副總裁立場相左。



央行總裁、副總裁，或者理、監事成員立場不同並不奇怪，而大多數理、監事成員的意見，將決定我國利率、貨幣，乃至於調控房地產的相關政策，相信央行內部應該已經過一番激辯。



而長年來的溫和路線之下，確實有利於房地產價格上揚，這點無可否認。但或許央行應該去思考更嚴肅的問題，當溫和路線不斷養大資產泡沫的同時，是否只想著「別在我任內爆掉」就好，而不作百年之計呢？

新北市為加速申請案件辦理流程、落實簡政便民，經過與新北市建築師公會研商審查內容、審查流程等作業，從10月起每週星期一及星期四，將有建築師及都市計畫技師駐府協助容積移轉審查。



現行新北市容積移轉申請移入容積量體評定原則已行之有年，希望藉由導入公會專業技術，讓辦理容積移轉審查流程加速及資訊透明化，讓未來市府受理容積移轉審查案件將更快速、明確，提高行政效率。



新北市政府城鄉發展局局長黃國峰表示，容積移轉評點協助審查是參考工務局建築執照協助審查的精神，導入專業技術協助審查，透過專業技術審查，加速容積移轉審查速度，並經由經驗的累積，為將來「無紙化」、「電子化」預作準備，也透過專業諮詢、法令研析及宣導，建立合理、公開、透明的容積移轉機制。

台灣新冠肺炎疫情相對國際來得和緩，在6月7日解封後，房市也跟著價格上揚。根據591新建案調查，今年第三季全台進場新案總銷及戶數較上季都有2~3成的漲幅，尤其建商看好全台各大重劃區買氣，積極佈局，除了吸引剛性買盤外，也鎖定投資客出手。

根據該項調查，第三季雖受民俗月影響，但六都、新竹進場新案，包括個案數、總銷、總戶數及平均開價，較第二季都呈現正向成長，議價率部分也在1成上下浮動，房價保持水準。

若觀察六都「成交價成長率」，桃園市較上季成長17％，等於解封時買房，到了9月時，已經漲價17％。由於預售屋付款方式輕鬆，可先用1、2成房價博上漲空間，因而預售市場不少建案頻傳快速完銷。

591新建案總編輯李忠哲指出，今年因低利環境帶動投資客進場意願，再加上剛需自用市場等雙重力道，新北市包括板橋江翠、三重仁義及新店央北等各大重劃區，新案陸續供給添柴火。

▲桃園市第三季預售市場表現火熱。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

▲桃園市第三季預售市場表現火熱。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

而桃竹地區是北台灣表現最亮眼區塊，主要是小檜溪、龜山A7、中路重劃區的案量加持，評估成交價為每坪25.35萬元。新竹縣市第三季新案集中在縣三重劃區及近高鐵周邊，多個建案預約時，就創下百組來人的佳績，成交上穩3字頭，除了竹科客群也有不少投資客買單，該區新案評估成交價為24.73萬元。

台中市的「成交價成長率」也達10％，六都之中僅次於桃園。由於捷運綠線即將完工，沿線推案百花綻放，除了自住買盤外，連投資客也看好紛紛搶進炒熱市場。

台南市的部分，第三季進場新案戶數較上季戶數成長7成以上，大量體新案集中在安平區，市場仍相當熱，第三季評估成交價為每坪19.6萬元。而高雄市個案數與總銷皆處於衰退，六都之中最弱，評估成交價為每坪20.84萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

許多人購屋考量房價外，還會注意房子方位，到底哪種座向最受歡迎?根據台灣房屋內部成交資料統計顯示，2020年「座西北朝東南」的占比最高16.9%，其次是「座東朝西」占14.8%，帝王座向-「座北朝南」僅排到第6名，比2018年減少4個百分點，若與10年前相較則明顯降了10.8個百分點，跌破眼鏡!

許多人購屋會考量房屋方位，多數人鍾情坐北朝南帝王向，不過根據業者調查，今年最多人購買的方位是坐西北朝東南，其次是坐東朝西，而坐北朝南則排到第6名，與2018年相比少4個百分點，若跟前10年比更降了10.8個百分比。

華人購屋講究方位，坐北朝南除了在風水上有帝王坐向，也有冬暖夏涼的、通風明亮的優點，成為多數人購屋首選方位。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧指出，一般坊間對於住宅方位有兩種看法，有人採「住宅大門朝向外」的方位，若是面正南方，住宅是「坐北朝南」；也有人以「大面積採光面」的朝向，一般多指客廳落地窗的方向，兩種說法都很常見。

今年「坐西北朝東南」的比例最高達16.9%，江怡慧分析，因為台灣位於北半球，夏季的太陽是東偏北昇起，冬季則是東偏南昇起，因此這樣座向的住宅，夏天的時候，日照會斜曬進屋內，而非直射曬著室內，不會導致室內過於高溫酷熱，這也是該坐向的房屋成交比例較高的原因。

西曬屋建材選隔熱吸熱 節省電費

至於跌破眼鏡的第2名「坐東朝西」方位，江怡慧說，多數人認為朝西的房子會有西曬問題，但也有人偏找這樣的座向，因也有俗話說「坐南向北，賺錢穩答答(台語)(意指穩賺之意)」，「坐東朝西，賺錢沒人知(台語)。

此外，台灣地區每年雨量大，氣候多潮溼，讓購屋者較喜歡東西向的房子，讓西曬的住宅，躍升成為購屋者選擇的原因，不過江怡慧提醒，坐東朝西的住宅因有西曬，建議建材方面，可選用耐熱、吸熱或防潮的建材，屋外陽台可做遮陽板，以隔熱性能高為優先，可降低室內溫度，同時才可減少花費冷氣所需的龐大電費。

建商買地、開挖基地，也可能「被迫中獎」挖到古蹟！全國商總不動產委員會最近接到不少開發商陳情，指出開發基地挖出「疑似考古遺址」，政府以「文化資產保存法」要求暫停開發，並依開發面積計算，須自行負擔數百萬元至上千萬元「試掘費」認為有不公平之處。

近年出現不少「建商挖到古蹟」的案例。例如高雄知名建商在左營果貿地區推出大樓預售案，2018年施工挖出「清朝城牆遺址」，建商通報高雄市文化局，協商決議變更設計，最後建案基地退縮4米，變成建案與文化園區並存，建商約損失至少5000萬元。

台中七期重劃區抵費地，在13年前挖出了距今4000年新石器時代中期「牛罵頭文化」的「惠來遺址」，台中銀行7年前花57億元在遺址旁購入一塊基地，準備開發新總部大樓「台中之鑽」，政府為避免破壞遺跡和影響考古進度，要求暫緩開發達5年，經「文化資產保護審議委員會」同意，去年才正式復工。

商總理事長賴正鎰以最近台中新開發13期重劃區為例指出，13期（南區與烏日交界）約229公頃，原計畫104年基礎建設完工並配地，期間卻碰到文資法第35條修正規定「政府機關在策定重大營建工程計畫時，應先調查工程地區是否有古蹟歷史建物遺址」，結果竟在該重劃區內挖出距今約1700年「麻糍埔遺址」（指定保護範圍為32公頃）與「番婆庄遺址」（指定保護範圍為7公頃），台中市文化資產審議保護委員會要求停工搶救遺址。

賴正鎰表示，政府在105年修訂「文化資產保存法」第35條要求政府機關制定重大營建工程計畫前，必須先調查工程地區有無古蹟遺址等文化資產。但隨著近年來各縣市政府因應人口增加，大量進行市地重劃，此舉等於將來新開發的重劃區「都有可能中獎」。

賴正鎰指出，文資法第49及50條，雖有針對被列為遺址土地，有撥用、徵收、轉移容積等獎勵辦法，內政部營建署也依據文資法第50條，訂定「考古遺址土地容積轉移辦法」，根據各地條件提供「不高於50%的容積轉移」，但是開發商挹注龐大資金開發一塊土地都高達數億至上百億元資金，若在不知情的情況下購買土地，後續考古費用都要建商埋單，自行負擔龐大的考古費用，遺址考古是專業工作，法令卻要建商負責邀請考古專家，未免也太不合乎情理。

他認為，飲水思源與保護文化固然重要，但光是等待試掘、鑑定費用是無市場行情的天價，還要被指定某教授、團體或機關單位負責試掘與鑑定，走完相關程序至少耗費5年，工程延宕與龐大財務損失該找誰補償？既然文化資產保護的是公共財，理應該由政府全權負責，所以商總將會向文化部提建言，也會建請立法院邀產官學三方共辦公聽會討論檢討相關文資法令。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

買房的時候除了關注物件本身外，鄰居也是一大觀察重點，然而有時候是買完後，惡鄰居才搬進來，那可就連躲都躲不掉了。一名房仲分享自己的經驗，提到自己的客戶在入住後不久，樓下就搬來新的租客，沒想到新租客屢次投訴噪音太吵，就連他的客戶去外地遊玩時，都能接到抱怨電話，誇張的故事讓原PO直說，「遇到這種瘋子比8+9恐怖多了。」

原PO在PTT上分享，先前自己成交了一間大樓9樓，當時樓下8樓是空屋，不過就在客戶入住兩個月後，卻突然打給原PO抱怨說，「快被樓下鄰居煩死」。

原來是因為樓下鄰居三不五時就會檢舉他走路太大聲，或是小朋友踩跳聲，就算客戶買了地墊和拖鞋都無法解決事情，還是一直遭到檢舉。

不過就在某個周末，客戶全家人出遠門遊玩，卻仍在晚上11點接到社區管理室電話說，「樓下又在抗議你們家太吵」，這一下也讓客戶徹底爆炸，「我家現在根本沒人！見到鬼！」

後來原PO介入平息這場鬧劇，請了主委、經理、樓下屋主房東，一起調查噪音來源，雖然並沒有找出，但原PO表示，他們將租客租期協調至半年，並幫租客找到一間頂樓的房子才圓滿結束，不過誇張的故事還是讓原PO直說，「遇到這種神經敏感到爆的瘋子，比8+9恐怖多了，弄到你精神衰弱！」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

今年新冠肺炎擾局，為了紓困產業與刺激經濟，央行維持低利水平，造就股市、房市持續上衝，此時若還把錢存在銀行，勢必被通膨一點一滴吃掉！專家建議，房地產「進可攻、退可守」，不僅可坐享增值效應，自住、出租也都行，成為低利時代的最佳理財管道。

租金連漲110個月　買房成王道

2020年全球迎來嚴峻的疫情考驗，加上國際局勢動盪，各國紛紛祭出救市方案，也成功刺激股市維持高檔，台灣更因為疫情控制得宜、中美貿易戰等因素，熱錢不斷湧入，一方面創造股市高峰、另一方面更掀起房市熱潮，尤其在房貸利率探底至1.3％左右、繳款年限可延長到30年的資金條件下，對比全國租金指數已經連續上漲110個月，讓「租不如買」成為現下王道。

盤點市場上的理財工具，包含股票、房產、基金、黃金、貨幣等等，其中以股票、房產為主流。股票買賣方便，透過網路就可開戶、下單，變現速度相對快，但因為台灣屬於淺碟市場，容易受國際情勢及景氣影響，高報酬也高風險，動盪起伏較為劇烈。

相較之下，房地產看得見、摸得著，並有極高的利用價值，自住、出租、開店、留給子女等等都可以，進可攻、退可守。除了滿足實際居住需求之外，隨著需求上升，原物料、人力、土地成本不斷上漲，近年房價漲多跌少的特性，更成為眾人青睞的理財管道之一。

小資每月還貸　別超過薪水一半

想靠房產理財該怎麼做？不同族群做法不同。以小資上班族為例，可以從實際的租金、房貸金額來衡量，以總價800萬元的2房為例，用貸款8成、30年期、利率1.3%計算，平均每月本利攤還約2.1萬元，其中包含本金約1.4萬元、利息7千多元，如果妥善利用寬限期，前3年只要繳7千多元，比租屋還划算，而且錢是存下來買自己的房子；但若是支付房租，等於在幫房東付利息、還本金，到最後房子跟錢都不是自己的！不過，購屋前仍要評估自身的還款能力，房貸支出最多不要超過收入的一半。

此外，小資上班族買房，建議從地緣性區域下手，先做功課熟悉行情；若手頭自備款少，可選擇前期付款相對輕鬆的預售屋，並可鎖定具發展潛力的重劃區，雖然生活機能短期內不如市區完善，但隨著重大建設發展，較具有增值空間。

中堅白領重視地段　買房一次到位

稍有存款的中堅白領族，選擇性就多一些，無論是買屋或換屋，通常一次到位，可以直接挑選地段佳、較具保值性的指標性建案。至於財富自由的黃金貴族，通常把房地產當成資金停泊工具，或買給子女當作家產，因此挑選標的物時，會尋找當地最頂級、或是建商品牌口碑較好、規劃較具差異化的產品，以利後續脫手變現。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

漫步在天母最美、最高貴的街廓，中山北路七段81巷、141巷內豪宅林立：富邦777、國泰天母、天母紘琚、奧之細道、皇翔天母、天母富邦、天母一莊、天母御莊…等，型塑出天母Style新名人巷。

『沐山』座落中山北路七段81巷，細心規劃出32、49、81坪的全齡空間，帶給您不受限的自主選擇，並透過與國際知名插畫藝術家鄒駿昇的合作，將美學轉換生活空間，體現藝術品味，在豪宅特區中引領建築美學新風潮。

『沐山』一樓公設空間規劃閱讀休憩區，讓住戶多了一個小客廳，錯層的free style設計增加了大廳的趣味性，空間的焦點之一是獨一無二的創意傢俱Molletta夾子長凳，也是Riva1920最趣味的經典，將洗衣夾放大充滿普普藝術的風格，既趣味又擁有多變用途。



除此之外還有一項充滿時尚風格的焦點，全球知名義大利頂級燈飾品牌Flos，結合古典優雅和現代設計，新穎而富有詩意的幾何造型，在現代化極簡外貌下，流露出人性化的實用性。

『沐山』在頂樓空間特別規劃了空中花園、健身房及多功能閱讀室給住戶，是除了住家之外的一個延伸空間，延續接待會館的設計風格，著重與生活品味、美學的連結，藝術總監鄒駿昇試圖用文化及藝文來包覆空間，活潑的色調、北歐HAY風格傢俱、精選30幾位國際知名插畫家的原文繪本童書、大面書架牆，希望住在『沐山』的孩子能從小就接受美學薰陶，也藉由設計、品味呈現精緻、討喜的小品風貌，讓建築整體有很多不同向度的空間，也讓住戶感覺『沐山』的每個空間都是實用的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】